A quoi sert une période d'anticipation ?

Dans le cadre d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA), le constructeur ou le promoteur procède à des déblocages d'argent correspondant à des phases de construction. A chaque déblocage, des intérêts sont dus en proportion de la somme versée. On appelle ces intérêts : "intérêts intercalaires". Il est également possible de ne pas verser des intérêts, dans ce cas on parle de différé total ou de franchise totale en opposition à franchise partielle.

A quoi sert une période d'ammortissement ?

L'intérêt ici est relativement simple. L'imposition sur le revenu est calculée sur les revenus de l'année précédente, donc l'année de la livraison du bien (première année du dispositif), il n'y a pas de gain fiscal réalisé. C'est pour cela, qu'il convient d'abaisser la charge représentée par le remboursement du prêt. C'est ce que l'on appelle le différé d'ammortissement. La première année, les remboursements ne comportent pas de capital mais seulement des intérêts, ce qui représente dans la plupart des cas une mensualité divisée par deux.

Qu'est ce que le déficit reportable ?

C'est la partie qui dépasse le plafond atteint par le déficit foncier (10700€ ou 15300€ dans le cas d'un immeuble bénéficiant de la loi Périssol). Ce déficit représente le bilan fiscal des revenus du patrimoine. Cependant, la partie des intérêts qui dépasse les loyers n'est pas défiscalisable (incitation à louer !). Ils sont donc imputables sur les revenus fonciers positifs. Le déficit reportable est valable dix ans, au delà ils sont définitivement perdus.

Quel est l'avantage à posséder des revenus fonciers lorsque l'on fait une De Robien ?

L'intérêt de défiscaliser à l'aide de la loi De Robien ou Borloo, est de générer du déficit reportable (cf ci-dessus) Ces intérêts sont donc imputables sur le revenu foncier des loyers existants. L'effet ici est d'augmenter le gain fiscal puisque l'on déduit du revenu imposable la partie imputable sur les revenus fonciers.

Quelles sont les conditions pour sortir d'une De Robien ou Borloo sans prendre le risque d'une requalification ?

Vous devez respectez la période d'engagement stipulée dans le formulaire d'engagement de location (voir documentation). On ne peut sortir pendant cette période sans prendre le risque d'une requalification, seul le cas d'un décés ou d'une incapacité de travail peut être accepté. Le cas d'un divorce ne justifie en rien la rupture de cet engagement, dans ce cas l'un ou l'autre ou les deux reprennent à leurs compte le dispositif.
Attention, toute imputation sur le revenu global d'un déficit foncier oblige le propriétaire à louer jusqu'au 31/12 de la 3ème année qui suit l'imputation. Toutefois, il est prévu trois exceptions à cette application (décès, invalidité, licenciement) ART. 156-I-3° du Code General des Impôts.

Peut-on opter pour l'ammortissement De Robien ou Borloo en absence de locataire ?

Oui, mais attention un délai de 12 mois maximum est accordé pour en trouver un. Pendant la période d'engagement la même contrainte existe, il ne peut y avoir un délai de plus de 12 mois entre deux locataires. Le législateur permet de justifier cette absence en motivant d'une recherche active dont les caractères ne sont pas utopiques. Si l'engagement de location est rompu, une requalification peut être déclenchée.

Pourquoi un prêt long est plus adapté qu'un prêt court pour une défiscalisation ?

Oui. Le principe de défiscalisation se fonde sur un déficit foncier imputé sur le revenu imposable global. Les charges principales intervenants dans ce déficit contiennent notamment les intérêts d'emprunts (ainsi que les frais d'emprunts). Un prêt long posséde une mensualité dont la part d'intérêt décroit moins vite que dans le cas d'un prêt court. En conclusion, le déficit foncier généré sur les 10 premières années est donc plus important dans le cas d'un prêt long.

Existe t-il des conditions de financement adaptées à la défiscalisation ?

Oui. Le produit le mieux adapté doit comporter 3 phases : une période d'anticipation (cf ci-dessus), une période d'ammortissement (cf ci-dessus) et une période d'ammortissement ou non (dans le cas d'un prêt "In Fine"). Le taux variable n'est pas un frein puisque les intérêts d'emprunt sont défiscalisables en totalité (cf ci-dessus).

Que ce passe t-il lorsque un prêt est renégocié pendant la période de défiscalisation ?

C'est un cas qui peut arriver notamment lorsque l'on renégocie un prêt initial en taux variable, en taux fixe. Il n'est en aucun cas possible de défiscaliser les intérêts (du nouveau prêt) dont la valeur est supérieure aux intérêts du prêt initial.

Qu'est qu'une assurance contre la carence locative ?

C'est une assurance qui couvre le manque de loyer en cas d'absence de locataire lors de la mise en première location. Cette assurance (comme toutes les assurance d'ailleurs) comporte différentes clauses selon les garanties annoncées.

Qu'est qu'une assurance contre la vacance locative ?

C'est une assurance qui couvre le manque de loyer en cas d'absence de locataire entre deux locations. Cette assurance (comme toutes les assurance d'ailleurs) comporte différentes clauses selon les garanties annoncées.